Британский девелопер Berkeley Group Holdings объявил о паузе в покупках земельных участков и о корректировке среднесрочной стратегии до апреля 2030 года. В своем решении компания сослалась на несколько факторов, которые в последние месяцы заметно усложнили рынок: геополитическую нестабильность, ухудшение экономических ожиданий и задержки в регулировании. По оценке компании, эти обстоятельства в сумме добавили примерно год к срокам строительства.
Новые ориентиры по прибыли и горизонт планирования
Компания, акции которой входят в индекс FTSE, уточнила финансовую цель: в период четырех лет — с учетом до апреля 2030 года — она стремится получить налогооблагаемую (pre-tax) прибыль свыше £1,4 млрд. При этом акцент сделан на более позднюю часть рассматриваемого временного отрезка, то есть предполагается, что эффект мер и перестройки планов будет накапливаться постепенно.
Ранее Berkeley давала прогноз по более раннему этапу: ориентир по прибыли до уплаты налогов составлял около £450 млн на финансовый год FY26 и примерно такую же величину на FY27.
Заморозка земельных сделок: почему это решение
Berkeley заявила, что не будет совершать новые приобретения земли в текущих условиях. Причина — рост налоговой нагрузки на девелопмент жилой недвижимости, которая, по словам компании, не затрагивает другие типы использования земли. Из-за этого, как утверждает Berkeley, стоимость участков остается завышенной: даже при снижении числа сделок с жильем цены на землю удерживаются на высоком уровне.
На ближайший период компания намерена сосредоточиться исключительно на уже сформированном портфеле: это более 10 000 домов в Лондоне и на юго-востоке Англии. Такой подход предполагает, что девелопер будет работать с существующей «очередью проектов», не наращивая риск через новые покупки.
Регуляторный фактор: «gateway process» и задержки в старте стройки
Отдельно Berkeley указала на влияние новых правил по безопасности зданий. Компания отметила, что введенный регулятором «gateway process» — это поэтапная система согласований, призванная ужесточить контроль на ключевых стадиях проекта, — расширил временной лаг между получением планировочного одобрения и началом работ на площадке примерно на 12 месяцев.
Дополнительный контекст — динамика рынка новостроек в столице. Berkeley подчеркнула, что сейчас старт нового строительства жилья в Лондоне составляет менее 10% от целевого показателя Министерства жилищного строительства, общин и местного управления (Ministry of Housing, Communities and Local Government).
Сигналы восстановления и новый риск для ожиданий
Компания сообщила, что в первые два месяца 2026 года она заметила признаки умеренного восстановления. Однако затем Berkeley предупредила, что «недавние геополитические события и макроэкономические последствия, включая сокращение возможностей для дальнейшего снижения ставок», могут ослабить уверенность участников рынка в ближайшем улучшении.
В формулировке девелопера этот риск, который ранее рассматривался как вероятность, «уже стал реальностью». Под «ставками» компания подразумевает процентные уровни, которые напрямую влияют на стоимость кредитов и, как следствие, на спрос со стороны покупателей и инвестиционную активность застройщиков.
Финансовая дисциплина: долги по земле, расходы и целевые показатели
Berkeley уже приступила к внутренней оптимизации. Она сократила земельных кредиторов с £900 млн до примерно £470 млн и одновременно снизила операционные расходы примерно на 25% в реальном выражении — то есть с учетом инфляции.
В качестве ориентира на будущее компания обозначила несколько KPI:
- операционную маржу — в пределах исторического диапазона 17%–21%;
- рентабельность используемого капитала (return on capital employed) — выше 15% к FY30;
- в промежуточные годы — показатель 11%–15%.
При этом девелопер заверил, что сохранит чистую денежную позицию (net cash) на стабильном уровне.
Программа выплат акционерам и подход к обратному выкупу
Berkeley продолжает выполнение программы вознаграждения акционеров на сумму £2 млрд. На текущий момент компания реализовала £336 млн: из них £260 млн было направлено до сентября 2025 года, а еще £76 млн — с того момента и до сегодняшнего времени. Девелопер рассчитывает завершить программу к сентябрю 2030 года.
Отдельно отмечено предпочтение механизму buybacks — выкупа собственных акций. Логика проста: компания намерена активнее проводить обратный выкуп, пока цена ее акций остается ниже стоимости чистых активов на акцию (net asset value per share).
Berkeley Living и план по build-to-rent: что происходит с портфелем
Отдельный блок — направление build-to-rent, или «строительство под аренду». В этой модели девелопер не продает объекты отдельными лотами, а строит жилье, чтобы затем передать его в долгосрочную аренду (часто через управляющую структуру).
Первые шесть проектов Berkeley Living на этом направлении уже находятся на продвинутой стадии. Их совокупная стоимость на этапе строительства оценивается примерно в £400 млн. Компания также подтверждает целевой ориентир: довести портфель build-to-rent до 4 000 домов, одновременно пересматривая очередность запуска последующих партий (tranches).
Почему компания отказывается от «коротких» целей
В заключение Berkeley подчеркнула, что выбранная стратегия — адаптация подхода к среднесрочным условиям — отвечает интересам акционеров лучше, чем погоня за краткосрочными показателями прибыли.
«Мы считаем, что в интересах акционеров адаптировать наш подход таким образом, а не стремиться к целям по прибыли в коротком горизонте», — говорится в заявлении компании.