Бельгийская инвесткомпания Cofinimmo подвела итоги за первый квартал и отчиталась о росте ключевых показателей прибыли в рамках системы EPRA — отраслевого стандарта, который используют инвесторы в сфере недвижимости для более сопоставимой оценки результатов. На фоне почти полного заполнения портфеля компания подтвердила финансовый ориентир на весь 2025 год.
Прибыль по EPRA: рост и влияние сделок
В первом квартале Cofinimmo зафиксировала EPRA-прибыль в размере €62 млн. Это на 8,3% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. В пересчёте на одну акцию показатель составил €1,63.
При этом в отчётность включён негативный эффект в размере €0,12, связанный с операциями по продаже активов.
Компания сохранила прогноз на весь год: ориентир по EPRA earnings на акцию — €6,35.
Заполняемость портфеля: почти максимальные показатели
К концу марта уровень занятости объектов достиг 98,5%, улучшившись относительно показателя на декабрь.
- Healthcare (медицинские объекты): 99,4%
- Distribution networks (складские/дистрибуционные сети): 99,8%
- Offices (офисы): 93,5%
Высокая заполняемость в сегментах healthcare и distribution networks поддерживает устойчивость денежного потока, тогда как офисный портфель остаётся более чувствительным к рыночным условиям.
Активы и доходность: рост EPRA NTA и повышение начальной доходности
Показатель EPRA net tangible assets — по сути, отражение стоимости «осязаемых» активов компании с поправками на принятые в отрасли методики — увеличился на 1,1% с декабря и составил €93,98.
Одновременно выросла EPRA initial yield — начальная доходность, показывающая, какой доход генерируют активы относительно их оценочной стоимости на старте периода. Её значение поднялось до 5,5%.
Долговая нагрузка и стоимость заимствований
Долговая нагрузка также улучшилась: долг к активам (debt-to-assets ratio) снизился до 42,1% по итогам марта — против декабрьского уровня.
При этом средняя стоимость долга осталась на уровне 1,5%. Важная деталь — компания указала, что полное хеджирование (полная защита от колебаний процентных ставок) сохраняется, что снижает риск ухудшения финансовых расходов из-за рыночной волатильности.
Инвестиции и продажи: баланс движения капитала
В квартале Cofinimmo завершила инвестиции на €20 млн и провела продажи на €30 млн.
На 2026 год компания прогнозирует €200 млн чистых инвестиций. Эта сумма сформирована за счёт €310 млн планируемых инвестиций и €110 млн продаж.
Такая логика означает, что часть капитальных вложений будет компенсироваться реализацией части портфеля, чтобы поддерживать целевую структуру активов и финансовые метрики.
Арендные доходы: умеренный рост и вклад индексации
Валовой доход от аренды увеличился на 0,7% год к году и составил €88,8 млн.
Темпы роста в сопоставимом портфеле (like-for-like) замедлились до 1,1%. Для сравнения: в первом квартале 2025 года рост составлял 2,9%.
Структура изменений выглядела следующим образом:
- Индексация: +2,0% (пересмотр арендных ставок в соответствии с индексами)
- Новые договоры (new leases): +0,8%
- Уход арендаторов (departures): −1,3%
- Пересмотр условий действующих договоров (renegotiations): −0,4%
Динамика по сегментам и оценка стоимости объектов
По подразделениям like-for-like рост арендной выручки распределился неоднородно:
- Healthcare: +1,6%
- Offices: −2,1%
- Distribution networks: +2,2%
При этом оценочные показатели стоимости портфеля (like-for-like values) снизились на 0,1% по сравнению с декабрём. В healthcare портфель оценочно удержался на прежнем уровне, тогда как в двух других направлениях наблюдалась просадка:
- Distribution networks: −0,1%
- Offices: −0,7%
Почему просел французский healthcare
Французский сегмент healthcare показал снижение стоимости на 0,5%. В компании объяснили это влиянием Finance Act (закона о финансах) и отрицательными корректировками по инфляции.
Справка: что означают ключевые термины
- EPRA — набор методик, используемых в отрасли недвижимости, чтобы сопоставлять результаты компаний между собой.
- EPRA earnings — прибыль по EPRA, часто рассматриваемая инвесторами как более «чистая» и сопоставимая метрика по сравнению с бухгалтерскими показателями.
- Like-for-like — динамика на сопоставимой базе объектов, без влияния эффекта от приобретений и продаж.
- EPRA initial yield — начальная доходность, отражающая отношение потенциального дохода к оценочной стоимости активов.
- EPRA net tangible assets — показатель «материальной» стоимости активов с отраслевыми корректировками.
Таким образом, Cofinimmo завершила квартал с ростом EPRA-прибылей и высокой загрузкой портфеля, одновременно отметив, что офисный сегмент остаётся зоной давления, а оценка части активов корректируется макроэкономическими факторами и изменениями законодательства.