Цены на жильё в Великобритании в марте прибавили, но динамика оказалась неоднородной: на фоне сезонного роста заметно подскочили ставки по ипотеке, а активность на рынке постепенно ослабла. Такой вывод следует из апрельского обзора UK Housing Pulse, подготовленного аналитиками J.P. Morgan.
Цены растут, но темпы — разные
По данным Nationwide, средняя стоимость дома в марте увеличилась на 0,9% по сравнению с предыдущим месяцем и достигла £277,186. При этом годовой прирост ускорился: до 2,2% после 1% в феврале. Иными словами, рост в краткосрочной перспективе продолжился, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — стал более заметным.
Другая метрика — индекс запрашиваемых цен Rightmove — показала более высокий уровень в абсолютном выражении: в марте он поднялся на 0,8% к февралю, до £371,042. Однако в годовом измерении рынок выглядел слабее: цены остались на 0,2% ниже, чем год назад.
Эксперт Rightmove Коллин Бэбкок охарактеризовала начало весеннего сезона следующим образом: март дал «типичный сезонный подъём», а старт весны 2024 года она оценивает как «скорее устойчивый, чем сильный».
Сделок меньше, ипотечных одобрений — тоже
Ухудшение проявилось не только в ставках, но и в поведении участников рынка. В феврале число сделок купли-продажи жилья снизилось на 5,4% год к году — до 102,410. Параллельно сократилось и количество одобрений ипотечных заявок: минус 4% год к году, до 62,584. Эти данные опираются на сведения Банка Англии и ONS.
Для понимания контекста: одобрение ипотеки — это этап до подписания сделки, и его снижение обычно отражает осторожность банков и/или ограничение спроса со стороны покупателей, чувствительных к стоимости заимствований.
Ипотека дорожает: фиксированные ставки выросли резко
Ключевой фактор давления — ипотечные ставки. По данным «живого» трекера ипотечных продуктов J.P. Morgan, к 13 апреля средние ставки по 2-летним фиксированным программам у крупных кредиторов составили 5,03%. Это выше на 127 базисных пунктов по сравнению с февралем.
По 5-летним фиксированным ставкам средний показатель также вырос до 5,03%, но рост составил 111 базисных пунктов относительно февраля.
Справочно: базисный пункт — это сотая доля процента. Например, рост на 100 базисных пунктов соответствует +1 процентному пункту.
Ожидания продавцов о цене ослабевают
Охлаждение спроса и неопределённость отражаются и в ожиданиях рынка. В мартовском опросе Королевского института дипломированных оценщиков (RICS) прогнозы цен на ближайшие три месяца ухудшились: индикатор снизился до 43 против 19 в феврале.
Ещё один показатель — баланс цен — опустился до 2 с 33. Дополнительно упали новые запросы покупателей: до 39. В RICS подчеркнули, что это «самая слабая отдача» по индикатору покупательского спроса (в чистом балансе) с августа 2023 года.
Нельзя не отметить, что такие опросы RICS обычно используют как «ранний сигнал» о поворотах в настроениях — ещё до того, как они полностью проявятся в официальной статистике сделок и цен.
Чего ждут от следующего опроса и прогнозов по ставке Банка Англии
Экономисты J.P. Morgan ожидают, что апрельский опрос RICS может улучшиться. Основание — комментарии главы Банка Англии Эндрю Бейли, сделанные 1 апреля: он указал, что рынки, по его оценке, «зашли вперёд» в ожиданиях повышения ставок.
При этом сам финансовый сценарий, который рассматривает J.P. Morgan, выглядит следующим образом: в июне — одно повышение ставки Банка Англии до 4%. Затем в 2027 году предусмотрены два снижения, и к концу года ставка, по прогнозу, окажется на уровне 3,5%.
Строительство: рост стартов, падение завершений
По данным ONS, в 12 месяцах до декабря 2025 года жилищные старты выросли на 19% год к году. Однако завершения строительства за тот же период снизились на 7,7% — до 142,010. Разница между «началом» и «завершением» важна: один и тот же проект может стартовать сегодня, но быть достроенным позже, поэтому показатели по стройке могут расходиться в разные месяцы.
Затраты на стройку: умеренное снижение индекса и разные оценки компаний
По строительным расходам динамика также неоднородна. Индекс BCIS House Rebuilding Index в марте составил 3,8% — это ниже, чем 3,9% в феврале. Зарплаты в стране, по данным Bloomberg, в январе прибавили 4,1% год к году — рост доходов способен поддерживать спрос, но одновременно повышать издержки отрасли, если давление на зарплаты сохраняется.
Производители и девелоперы сообщают о разной степени влияния затрат. Так, Barratt Redrow в заявлении от 15 апреля отметила, что обсуждения «платёжных условий» и доставочных сборов стали более частыми, чем прямые разговоры о чистом росте цен на стройматериалы. Компания также указала на наличие производственных мощностей как «подушку»: около 200,000 завершений против примерно 250,000 в период до вторжения России в Украину.
Bellway сообщила о росте строительных затрат в диапазоне 1%–2%. Кроме того, по её данным, соглашения с поставщиками были зафиксированы на 12 месяцев к началу финансового 2026 года.
Vistry, напротив, предупреждала 4 марта, что затяжной кризис на Ближнем Востоке «легко может привести» к 5% увеличению строительных расходов.
Persimmon заявила, что хеджирование — то есть финансовая защита от неблагоприятных колебаний цен, — применяется к 75% её крупнейших поставщиков. Taylor Wimpey сообщила, что в январе производители запрашивали повышение цен на материалы на 5%–10%, но в большинстве случаев такие повышения либо компенсировались, либо переносились. В целом компания ожидает низкий однозначный уровень инфляции затрат — выше 1% — в 2026 году.
Оценки рынка и прогнозы по ценам на 2026 год
По оценкам J.P. Morgan, показатель price-to-TNAV — отношение цены компании к её материальной стоимости чистых активов (Tangible Net Asset Value) — опустился ниже минимума 2022 года. Это означает, что рынок, по интерпретации аналитиков, уже закладывает более осторожные ожидания по доходности девелоперов.
Разброс прогнозов на 2026 год по стоимости жилья остаётся заметным. Третий стороны дают разные оценки: Zoopla ожидает рост на 1,5%, тогда как Knight Frank прогнозирует до 3% — различия отражают разные методики и предположения о траектории ставок и спроса.
В сумме мартовские данные показывают «весенний подъём» цен, но с оговорками: ипотека дорожает, сделки и запросы покупателей слабеют, а ожидания участников рынка требуют уточнения. Именно поэтому ближайшие месяцы станут проверкой того, сможет ли сезонный фактор компенсировать давление ставок и неопределённость по стоимости заимствований.