Акции испанского оператора коммерческой недвижимости Merlin Properties оказались в фокусе аналитиков после того, как J.P. Morgan пересмотрел взгляд на ближайшие отчетные ориентиры компании. В служебной записке, подготовленной во вторник, банк поставил бумаги Merlin Properties (BME:MRL) в режим Positive Catalyst Watch — это означает повышенное внимание к потенциально позитивным триггерам, которые могут проявиться в ближайших публикациях и повлиять на котировки.
Почему наблюдение за «позитивными катализаторами»
J.P. Morgan указал на несостыковку между собственными оценками FFO (Funds From Operations — денежный показатель операционной деятельности, используемый в секторе REIT) и консенсусом рынка, отраженным в ожиданиях Bloomberg. Речь шла о горизонте первого полугодия перед релизом результатов за 1H, который Merlin Properties планирует опубликовать 30 июля.
При этом банк не менял общий подход к бумаге: сохраняется рекомендация overweight (то есть «выше рынка» по доле в портфеле). Одновременно была повышена целевая цена на декабрь 2027 года — до €19,00 с €18,50. На 1 июня акции торговались примерно по €14,79.
Сдвиг ожиданий по FY26 FFO
В заметке J.P. Morgan подчеркнул, что ключевое расхождение наблюдается именно в показателе FY26 FFO: по оценке банка компания находится примерно на 5% выше рыночного консенсуса. Формулировка сопровождалась цифрами: оценка J.P. Morgan составляет €0,58 на акцию, что соответствует сценарию «плоского» год-к-году роста по прибыли от операций, несмотря на потенциальное размывание результатов из-за недавнего капитального привлечения. Рыночный консенсус при этом указан на уровне €0,55.
Разницу аналитики объяснили улучшением динамики сразу по двум направлениям: выручка (revenue) и прогресс по издержкам (cost progression).
Что может дать отчет 30 июля
По ожиданиям рынка, результаты от 30 июля должны принести обновление гайденса по FY26 FFO. Дополнительно компания, ранее комментируя итоги первого квартала, уже указывала на сценарий «существенной переоценки» — речь идет о substantial revaluation из-за ожидаемых DCs (DCs expected in 1H26). В контексте REIT и девелопмента такие сокращения обычно связаны с этапами ввода/готовности объектов и последующими пересмотрами стоимости, влияющими на финансовые ориентиры.
Переоценка связана с расширением дата-центров в Иберии
Одна из причин ожидаемой корректировки — растущий пайплайн дата-центров Merlin в регионе Иберия (Испания и Португалия). Аналитический разбор банка касается стоимости и затрат на ранних фазах строительства:
- Для Phase I оценочная стоимость дата-центра составляет €19,3 млн за 1 МВт при инвестиционной стоимости €9,6 млн за 1 МВт.
- В Лиссабоне компания нарастила запланированную мощность до 340 МВт.
Кто на рынке Иберии: доля Merlin в IT-мощностях
Merlin, согласно данным Colliers и оценке J.P. Morgan, контролирует 37% от совокупной запланированной IT-мощности в Иберии — это максимальный показатель среди конкурентов. Для сравнения, у Edgemode доля составляет 11%, а у Start Campus — 8%.
Phase III: мощный портфель, стабилизированная аренда и инвестиции
Отдельное внимание уделено Phase III. По расчетам банка, эта часть портфеля включает 412 МВт общей IT-мощности. При этом предполагается стабилизированный валовой доход от аренды на уровне €656 млн, а капитальные затраты (capex) оцениваются в €4,47 млрд.
Значимая часть финансирования пришлась на 26 марта 2026 года: €768 млн в форме equity были привлечены через accelerated bookbuild — ускоренный сбор заявок на размещение, используемый для быстрого привлечения капитала.
Потенциал роста: дополнительный сценарий на 200 МВт
J.P. Morgan также рассматривает альтернативный, более оптимистичный сценарий — с дополнительными 200 МВт к базовой конфигурации Phase III. В таком случае суммарная мощность может вырасти до 612 МВт, а стабилизированный валовой доход от аренды — до €935 млн.
Долгосрочная траектория: рост доходов и смена структуры портфеля
В прогнозах банка заложено заметное изменение структуры инвестиционного портфеля в пользу дата-центров. Ожидается, что валовой доход от аренды увеличится с €542 млн в FY25 до €1,80 млрд к 2032 году.
Параллельно предполагается перераспределение долей:
- доля дата-центров вырастет с примерно 6% портфеля до примерно 65%;
- доля офисов сократится с примерно 53% до примерно 20%.
Финансовые ожидания: EBITDA, маржа и долговая нагрузка
По финансовому блоку J.P. Morgan прогнозирует рост adjusted EBITDA: с €399 млн в FY25 до €643 млн к FY28. Одновременно ожидается расширение EBITDA-маржи — с 70,7% до 73,2% на том же горизонте.
Прогноз по выручке также предполагает расширение: с €565 млн в FY25 до €878 млн в FY28.
По долговой нагрузке показатель Net debt to EBITDA (чистый долг к EBITDA) оценивается как 10,1x в FY25. Далее ожидается снижение до 8,5x в FY26, но затем — обратный разворот: к FY28 коэффициент может снова подняться до 9,7x, поскольку капитальные затраты будут нарастать.
Что это значит для инвесторов
Коротко: J.P. Morgan видит, что в ожиданиях по FY26 FFO рынок, вероятно, недооценивает динамику, а ключевой драйвер может стать результатом переоценки активов из-за этапов реализации девелоперских проектов в дата-центрах Иберии. При этом будущие движения по котировкам в ближайшей перспективе во многом будут зависеть от того, насколько компания подтвердит и уточнит ориентиры в отчете за первое полугодие 30 июля.