Британский инвестбанк Jefferies пересмотрел оценки сразу по нескольким застройщикам жилья в Великобритании. При этом в центре внимания оказался сектор, который уже закладывает в котировки негативные сценарии, а значит даже после снижения ценовых ориентиров инвесторам придется внимательно следить за динамикой продаж, заказов и темпами строительства. Отдельный риск для прогнозов Jefferies связывает с возможной эскалацией конфликта вокруг Ирана: в таком случае компания допускает ухудшение ожиданий относительно консенсуса рынка до 25%.
Persimmon — главный выбор Jefferies среди британских девелоперов
Jefferies назвал Persimmon своим топ-секторным выбором (top sector pick) среди компаний, занимающихся строительством жилья в Великобритании. В этот же список брокера входят Barratt Redrow, Bellway, Berkeley Group, Crest Nicholson и Taylor Wimpey.
Ценовой таргет по Persimmon был понижен до 1 591p с 1 792p, однако рекомендация сохранена на уровне “buy” (покупать). То есть, несмотря на пересмотр ожиданий, в Jefferies считают бумагу привлекательной относительно рисков и текущей стоимости.
Как изменились таргеты по остальным застройщикам
В остальных случаях подход оказался более осторожным: большинство ориентиров были снижены, а формулировки по рекомендациям — либо сохранены, либо ужесточены.
- Barratt Redrow: рейтинг “hold” (держать), таргет снижен до 289p с 418p.
- Bellway: таргет уменьшен до 2 394p с 3 463p, рекомендация — Buy.
- Crest Nicholson: таргет снижен до 164p с 230p, рекомендация — Buy.
- Taylor Wimpey: таргет понижен до 105p с 136p, рекомендация — Buy.
- Berkeley Group: рекомендация сохранена на уровне “buy”, таргет снижен до 4 598p.
Почему Jefferies снижает ожидания: темпы завершения и спрос
Одной из причин пересмотра оценок стали измененные прогнозы по темпам завершения строительства. Под “completion growth” обычно понимают рост объемов готового жилья, то есть то, сколько объектов девелопер сможет сдать в заданный период. Jefferies понизил ожидания по росту для массовых застройщиков:
- для 2027 года темпы завершения строительства прогнозируются в диапазоне 2–5% для объемных (volume) застройщиков;
- для фискального 2028 года — 3–4%.
При этом в расчетах заложены более сдержанные допущения: для 2026 года предполагается плоская (flat) ставка продаж, а в дальнейшем — нет будущих снижений ставок и отсутствует поддержка спроса со стороны государства. В контексте ипотечного рынка Великобритании это важно: “government demand support” обычно означает любые меры, способные стимулировать покупательский спрос (субсидии, программы для покупателей или косвенные льготы).
Стоимость строительства и маржа: что ухудшается, а что — восстанавливается
Jefferies также изменил ожидания по затратам и прибыльности. По оценке брокера, инфляция строительных издержек будет расти до 4–5%. При этом сценарий по цене жилья ограничен: предполагается отсутствие инфляции цен на дома, то есть девелоперам придется “переваривать” удорожание материалов и работ без заметного повышения отпускных цен.
В результате прогноз по операционной прибыли (EBIT margins) ухудшается: маржа, по расчетам Jefferies, снизится на 0–1,5 процентных пункта в 2027 году, а затем начнет восстанавливаться в 2028 году.
Оценки сектора: даже после снижения таргетов рынок уже “переваривает” риски
Несмотря на заметное урезание прогнозов, Jefferies утверждает, что рыночные мультипликаторы и так отражают неблагоприятную картину. В частности, акции застройщиков торгуются по однозначным значениям P/E (price-to-earnings, отношение цены к прибыли) и с дисконтом до 60% к net tangible asset value (NTAV) — показателю стоимости “материальных” активов за вычетом обязательств, который часто используют как более консервативный ориентир в девелоперском секторе.
Также в материале приведены ориентиры по доходности капитала. Для 2027 года показатель ROCE (return on capital employed — рентабельность используемого капитала) в секторе, по оценке брокера, может находиться в диапазоне 5,9%–13,7%. При этом соотношение цены к NTAV — от 0,38x до 0,90x.
Почему Persimmon, несмотря на риски, выглядит дешевле
Отдельно Jefferies выделил Persimmon и перечислил факторы, которые, по мнению аналитиков, способны выступить “буферами” (то есть смягчающими обстоятельствами) на фоне ухудшения макроусловий:
- вертикальная интеграция — когда компания частично контролирует цепочку создания продукта, что может снижать зависимость от внешних поставщиков и издержек;
- географический фокус на севере Великобритании;
- расширение линейки Charles Church — бренда/продуктовой серии, ориентированной на конкретный сегмент покупателей.
В оценке компании звучит и аргумент про “дешевизну” относительно активов: при том, что ROCE уже находится выше стоимости капитала, Jefferies считает, что бумаги торгуются на уровне 0,95x P/NTAV, что, по их мнению, является слишком низкой оценкой. Дополнительным сигналом ценности называется однозначный P/E по прибыли за 2027 год и наличие потенциала роста по объему продаж и маржинальности, если спрос и производственные показатели окажутся устойчивее худшего сценария.
Berkeley Group: идея масштабных выплат акционерам
Для Berkeley Group Jefferies сформулировал более конкретный тезис о возврате денег акционерам. Брокер считает, что компания способна направить на дивиденды и buyback (обратный выкуп акций) более 100% рыночной капитализации в течение пяти лет. При этом, по расчетам, бизнес сохранит “задел” по земле на 15 лет, останется с net cash (чистыми денежными средствами) и сможет удерживать 15% ROCE к началу следующего десятилетия.
Чего ждать в ближайшие 12–24 месяца
Jefferies предупреждает: торговые обновления (trading updates) в горизонте 12–24 месяцев могут оказаться “неприятными”. Логика проста: продажи и портфели заказов могут начать перестраиваться, чтобы соответствовать темпам строительства. В девелоперской модели это часто проявляется так: компании “подгоняют” объемы продаж и графики под фактическую мощность по завершению проектов.
Кроме того, брокер указывает на два фактора, которые пока не отражены в его прогнозах в полной мере: сокращение покупок земли и более медленные инвестиции в незавершенное строительство (work-in-progress). Если эти тенденции действительно сохранятся, Jefferies допускает дополнительное пространство для капиталовозврата акционерам в целом по сектору.