Заброшенные территории, которые десятилетиями обслуживали химическую промышленность на северо-востоке Англии, сегодня получают шанс на вторую жизнь. В графстве Уилтон (Wilton), в районе Тиссайда, один из таких участков рассматривают как площадку для современного кампуса ИИ-ЦОД — дата-центров, предназначенных для вычислений, необходимых технологиям искусственного интеллекта.
Эта идея не уникальна. По всей Великобритании владельцы промышленных земель, девелоперы, спекулятивные инвесторы и даже фермеры пытаются «упаковать» свои активы в новые условия спроса, чтобы извлечь выгоду из масштабных планов технологических компаний по строительству дата-центров для ИИ.
Почему ИИ-ЦОД стали «новым рынком земли»
Рассматриваемые объекты отличаются не только назначением — ключевой фактор здесь не стены и не площадь, а доступ к энергии. Дата-центры требуют значительных мощностей и стабильности электроснабжения. Поэтому участки, которые уже подключены к энергосетям или имеют собственную генерацию, становятся особенно ценными.
По оценкам отраслевой аналитической группы Barbour ABI, в Великобритании подано 119 заявок на строительство дата-центров. Причем заявки фигурируют на самых разных площадках: от выведенного из эксплуатации автозавода до старой лакокрасочной фабрики, от бывшего отеля Travelodge до торгового центра рядом с аэропортом Хитроу.
Динамика усилилась в прошлом году после визита президента США Дональда Трампа в Великобританию: король Чарльз (King Charles) принимал их вместе с руководителями технологических компаний на банкете. В рамках этой повестки прозвучали обещания инвестировать миллиарды фунтов в цифровую инфраструктуру страны со стороны таких игроков, как Google, Microsoft и Nvidia.
Рост спроса сформировал отдельную «индустрию ожиданий» — вокруг проектов ЦОД появились посредники, консультанты и инвесторы, а очереди на подключение к электросетям начали превращаться в долгий тупик. Это подтверждается результатами более чем 20 интервью с операторами дата-центров, их консультантами, юристами и инвесторами.
«Спрос, который пришел за последние пару лет — во многом именно из‑за ИИ — резко вырос», — отметил Эндрю Гроувз (Andrew Groves), представитель риелторского консультанта Bidwells. По его словам, многие спекулянты и промоутеры увидели в ситуации возможность быстрее получать повышенную доходность.
«Поблизости» больше не главный критерий
Традиционно финансовые сервисы стремятся размещать вычислительные мощности ближе к рынкам — ради скорости. Но в случае с искусственным интеллектом центральным становится именно объем вычислительной мощности и стабильное энергоснабжение. В результате дата-центры для ИИ теоретически могут располагаться дальше от крупнейших потребителей данных, включая Лондон.
Для регионов это означает потенциальный эффект «оживления» более дешевых промышленных площадок, расположенных далеко от столичных цен. Дополнительный интерес появился и у сельских землевладельцев: они рассматривают проекты ЦОД как альтернативу сельскому хозяйству, если площадка окажется коммерчески привлекательной.
Уилтон: площадка с энергией и запасом территории
Один из наиболее показательных кейсов — объект в Уилтоне. Крупнейший собственник площадки — коммунально-энергетическая компания Sembcorp UK. Компания десятилетиями работала с клиентами из нефтехимического сектора, а снижение активности в отрасли оставило у нее свободные участки земли и мощности.
Этот объект в отрасли все чаще называют «powered land» — то есть землей, уже «подготовленной» под энергоемкие проекты. Речь идет либо о наличии собственной генерации, либо о существующем высоковольтном подключении к энергосети, либо сразу о двух факторах.
В партнерстве с девелопером Digital Reef Sembcorp UK рассчитывает привлечь крупного технологического арендатора — не исключая так называемых гиперскейлеров. Гиперскейлеры — это компании, предоставляющие масштабные облачные вычисления, включая ИИ-нагрузки; к таким игрокам относят Amazon, Apple, Google, Meta и Microsoft. Для них критически важны энергоресурсы.
Генеральный директор Sembcorp UK Майк Патрик (Mike Patrick) объяснил задачу так: «Мы хотим развивать объект достаточно быстро и вернуть в регион рабочие места, промышленность и инвестиции». Он уточнил, что Sembcorp UK является дочерней структурой сингапурской Sembcorp Industries.
Директор по развитию бизнеса Sembcorp UK Питер Айретон (Peter Ireton) подчеркнул, что у Уилтона есть редкое сочетание факторов: «Почти уникальное положение — у площадки уже есть крупное подключение к сети и активы по генерации на месте. Мы полагаем, что сможем привлечь крупного потребителя энергии (off‑taker)».
Проблема очередей: почему подключение может занять 12–15 лет
Однако многие площадки, которые рассматривают под дата-центры, изначально не имеют необходимой энергетической базы. Именно поэтому резко выросло число заявок на подключение к электросетям. Параллельно требуется модернизация линий передачи и сопутствующей инфраструктуры, и это увеличивает сроки.
В отраслевой логике это выражается так: в связке с обновлением сетей ожидание подключения может растягиваться на 12–15 лет.
Министерство энергетики Великобритании сообщало, что в первой половине 2025 года спрос на подключения вырос на 460%. Запросы на присоединение к высоковольтной сети увеличились до 96 гигаватт (GW) мощности, а еще 29 GW приходилось на заявки на подключение к локальным сетям.
Для понимания масштаба: общая оценка установленной генерирующей мощности Великобритании — около 72 GW, тогда как прошлогодний пик спроса составил менее 46 GW.
На уровне системного оператора национальной энергосистемы (National Energy System Operator, NESO) в марте заявляли, что в основной очереди выявлены 140 дата-центров, суммарно около 50 GW мощности. При этом отмечалось, что часть заявок носит спекулятивный характер: она раздувает потребность сильнее, чем реально может поддержать сеть. В результате откладываются проекты, которые могли бы быть реализованы, а темпы энергетического перехода замедляются.
Еще одна проблема — заявки со стороны земельных собственников, у которых нет ни энергии, ни согласований по планированию, ни ясного конечного пользователя. В профессиональной среде такие инициативы часто называют «zombie projects» — «зомби-проекты», которые создают шум в системе и забивают очереди.
Том Гловер (Tom Glover), руководитель направления дата-центров по региону EMEA у американской компании JLL, прямо указывал на тенденцию: «Мы видим много людей, которые спекулируют и тратят время на то, чтобы завести питание на участок».
Чтобы снизить влияние спекуляций, NESO в марте запустил планы по изменению процесса подачи заявок: предполагалось отсеивать неподготовленные инициативы и приоритизировать стратегические отрасли, включая дата-центры. Похожая корректировка годом ранее для проектов чистой генерации, которые хотели подключиться к сети, сократила число запросов примерно вдвое.
Энергия на участке стоит дороже — иногда кратно
Агенты по недвижимости отмечают: земля с уже доступным энергоснабжением давно продается с премией. Но из-за всплеска спроса на ИИ и перегрузки сетей «надбавка» за «готовую энергию» заметно выросла.
По данным британской компании Savills, индустриальная земля в Лондоне может стоить от 4,5 до 6 млн фунтов за акр. При этом для участков, подходящих под дата-центры, диапазон поднимается до 8–15 млн фунтов за акр. Savills и еще два источника в отрасли отмечали схожую логику формирования цен.
Похожая картина наблюдается и в США. В мартовском обзоре консультанта по рынку недвижимости Colliers говорится, что «powered land» продается примерно в 2,5 раза дороже других индустриальных участков. В северной Вирджинии и северной Калифорнии коэффициент может превышать 3, то есть речь идет о росте более чем втрое относительно альтернативных промышленных земель.
Как девелоперам приходится «собирать» электричество
Ситуация с энергией вынуждает игроков действовать творчески. Один из примеров — объект к северу от Лондона, который приобрела американская Equinix. Девелоперу пришлось объединиться с группой, у которой уже был выделенный канал подключения для проекта аккумуляторного хранения, и затем переоформить этот сценарий под «demand connection», подходящий для дата-центра — только после этого сделка была доведена до результата.
Джеймс Тайлер (James Tyler), управляющий директор Equinix в Великобритании, пояснял: «Покупка девелопмента с понятной стадией планирования и подтвержденным подключением к сети фактически убирает значительную долю риска».
Equinix планирует вложить 3,9 млрд фунтов (5,3 млрд долларов) в развитие — это крупнейшие инвестиции компании за пределами США. Компания рассчитывает начать стройку в начале 2027 года и запустить работающий дата-центр к 2031 году.
Но даже наличие гарантированной даты подключения не всегда означает спокойствие. Президент Pure DC, компании-разработчика и оператора дата-центров, Дон Чайлдс (Dawn Childs) рассказала, что для одного из лондонских проектов предложение с датой подключения фактически «сдвинулось» примерно на два года назад. По ее словам, около трети заявленной мощности дополнительно отодвинули более чем на десятилетие, и команде пришлось искать альтернативное решение, чтобы сделать проект экономически жизнеспособным.
Становится ли Британия отстающей: разрыв по темпам строительства
Параллельно растет и проблема реализации. В подборке по проектам дата-центров, подготовленной компанией DC Byte, указывалось, что Великобритания уступает конкурентам. Из 61 проекта, которые отслеживались в Британии с конца 2022 года, только 7% находятся в стадии строительства или уже завершены.
Для сравнения: в Германии из отслеженных проектов доля строящихся или завершенных составляет 46%, во Франции — 40%, в США — 24%.
Такое расхождение становится чувствительным для государства, крупных компаний и самих техногигантов. Для многих дата-центры — это инфраструктурная база для модернизации экономики и шанс закрепить за Великобританией статус «ИИ-супердержавы».
Энергетика и регуляторика: высокая стоимость электричества бьет по планам
Очереди на подключение — не единственный барьер. Великобритания также входит в число стран с одними из самых высоких тарифов на промышленное электричество.
На этом фоне компания OpenAI, создающая ChatGPT, в текущем месяце поставила на паузу планы по строительству крупного дата-центра на северо-востоке Англии примерно в 50 милях от площадки Wilton. Причины названы как опасения из‑за высоких затрат на энергию и требований регулирования.
Тем не менее консенсус отрасли остается прежним: спрос на ИИ сохраняет реальную основу, а возможности для проектов с «готовым пакетом» — мощность, планирование и земля — выглядят весьма значительными.
Почему Уилтон может выдержать давление рынка
Для самой площадки Wilton ситуация может оказаться благоприятной. У объекта уже есть подключение к сети мощностью 240 MW, а также собственные генерационные мощности на территории: газовые установки, объекты на биомассе и проекты waste-to-energy (утилизация отходов с производством энергии).
Sembcorp рассчитывает постепенно расширять энергетическую «смесь» на площадке за счет близлежащих солнечных и ветровых мощностей по мере развития проекта дата-центра — с конечной целью выйти на уровень 1 GW. Основатель Digital Reef Пирс Слейтер (Piers Slater) оценил масштаб инвестиций: для достижения цели потребуется порядка 15 млрд фунтов в течение 8–10 лет.
Партнеры также описывают обсуждения с потенциальными операторами дата-центров как перспективные: по их словам, интерес подтверждается, несмотря на разговоры о «пузыре» и сомнения по поводу того, стоит ли рынок верить в долгосрочность тренда.
Слейтер сформулировал позицию так: «Конечно, много разговоров: это дотком? Это пузырь? Но то, что мы видим, — это внедрение ИИ. И оно происходит».
Курс для справки: 1 доллар = 0,7412 фунта.